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什么是小產權房?小產權房到底能不能買?

“小產權房”,并不是一個法律的概念,知識人們在實踐過程中約定俗稱的稱呼。具體是指在農村集體土地上建設的房屋,房產證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村政府頒發,也稱為“鄉產權房”。

一、什么是小產權房?

“小產權房”其實就是“鄉產權”、“集體產權”,它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。

“小產權房”是一些村集體組織或開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。

《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》政策(2011年國土資發178號)發布,明確指出小產權房不得登記發證??偨Y來講,“小產權房”就是三無產品:

1、沒有國家發放的土地使用證和預售許可證,買賣合同的效力一般認定為無效;

2、購房合同在國土房管局不會給予備案;

3、只有使用權,沒有所有權。所謂的房產證也不是真正合法有效的房產證。

什么是小產權房?小產權房到底能不能買?

二、“小產權房”有什么缺點?

小產權房交易不受法律保護,同時在轉讓等方面有很大的限制。

1、法律效力

“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效,但也區分不同情況:

①、對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣,該房屋買賣合同認定有效;

②、對于房屋出售給本鄉以外的人員,未經有關部門和組織批準,如果合同尚未實際履行或購房人尚未實際居住使用該房屋的,該合同應做無效處理。

2、房產轉讓

“小產權房”拿不到正式的房產證,因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權,沒有所有權。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定,小產權房不能向本非集體成員的第三人轉讓或出售,即購買后不能合法轉讓過戶。

3、政策風險

購買在建小產權房時,購房人與開發商簽訂合同并交付房款后,如果相關部門整頓向產權房的建設項目,可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地。

三、怎樣辨別小產權房?

鑒別是不是小產權房,可以從以下兩個角度來看:

1、看有無房本

很多小產權房屋是沒有房產證的。不管是小產權房,還是沒辦理下房本的房子,建議不要交易。

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條:下列房地產,不得轉讓:

①、以出讓方式取得土地使用權的,不符合本法第三十九條規定的條件的;

②、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的;

③、依法收回土地使用權的;

④、共有房地產、未經其他人書面同意的;

⑤、權屬有爭議的;

⑥、未依法登記領取權屬證書的;

⑦、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

2、看是不是房屋所有權或者不動產權證

合法且受法律保護的房屋交易,所交易的房屋必須擁有房屋所有權證或者不動產權證。

而小產權房的“房產證”,是由縣政府或鄉政府頒發,并非由當地不動產登記中心頒發。

綜上所述,小產權房可能在價格上有很大優勢,但是購房者必須清楚,小產權房在法律上是明令禁止上市交易的,同樣的,也不能得到法律的保護。購房者切不可貪圖便宜,造成一些不必要的損失。

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