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養老地產和普通住宅項目有何區別?

數據顯示,截止2018年1月,我國60周歲及以上老年人口共計24090萬人,占總人口數的17.3%(國際老齡化社會標準10%),老齡化進程加快,龐大的老年群體具有普遍的消費需求、較強的消費能力和購買養老服務的強烈意向。

因此,近年來,隨著我國人口深度養老化,國家相繼推出扶持養老產業的重磅政策,推動養老產業快速發展。尤其是在普通住宅市場疲軟的三四線城市,養老地產無疑成了一塊風水寶地,成為眾多房企重點布局的切入點。那么養老地產和普通住宅項目究竟有哪些區別?如果購房者有投資或購買需求,是需要提前搞清楚的。

1.從功能上來看,養老地產一般是為老年人提供居住、養生醫療等需求的項目,承擔了除居住以外的很多服務產品的屬性,配有良好的環境資源以及康復醫療等基礎配套,例如餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務功能、社交功能、教育功能、農業采摘功能等等。

而傳統住宅地產項目一般專指提供居住功能的房屋,主要是滿足購房者的居住功能。

2.從區位上來看,一般普通住宅項目區位上較為廣泛,而養老產業項目由于針對特定的客戶群體,在位置上通常要環境良好或者有度假旅游特色的區域。

3.從客戶群上,普通住宅的目標客戶一般分為兩類,一種是投資型客戶,一種是自用型客戶。投資型客戶是依靠買后出租及房產升值獲利。而自用型客戶是買后自用(不論過渡型居住還是永久性居?。?。

但養老地產的客戶則包括養老地產各功能板塊的投資商和運營商,如養老運營機構、醫療運營機構、教育運營機構、餐飲運營機構、生態農業運營機構、商業運營機構,還包括目標消費者(老人)及其子女三大類群體。

因此,從操作性的角度來說,養老地產的操作更加復雜。對于住宅而言,開發商將住宅賣出后基本就萬事大吉,住宅的使用價值就開始在消費者手中體現。而養老地產在銷售或出租過后,是不能直接進行消費的,這時的養老地產項目在某種程度上是不具備使用價值的,需要組建各板塊的運營團隊才能服務于老人。

4.從銷售模式上來看,普通住宅項目一般以直接銷售為主,養老項目的形式相對多樣,分為銷售+持有以及全部持有模式。拿銷售+持有模式的項目來說,通常包括住宅、老年公寓、養護院(護理院)三部分。

住宅(包括普通公寓和別墅)用于銷售,是回收資金的主力,并對持有型物業形成了支持;老年公寓嵌入普通適老化社區里,可租可售,養護院主要接收不能自理老人,持有經營的物業,同時對住宅的銷售起到促進作用,增加了產品的豐富性。

并且健康養老產業更加注重的是后期持有經營的收益以及物業升值。

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